Guía Legal
Otorgamiento de Escritura Pública en el Perú
Guía para Formalizar tu Propiedad
(FAQs - Preguntas y Respuestas)
En esta guía abordaremos un problema sumamente común en el Perú: compraste una casa, departamento o terreno mediante una minuta o contrato privado, pero el vendedor desapareció, se niega o posterga la firma de los documentos oficiales. Descubre cómo el Otorgamiento de Escritura Pública es la herramienta legal clave para proteger tu inversión y formalizar tu propiedad.
Bloque 1: ¿Qué es el Otorgamiento de Escritura Pública y por qué es Vital?
🗣️ Cliente: Dra. Reyna Orellano, compré mi terreno hace años con un contrato de compraventa firmado, ¿eso no me hace ya el dueño absoluto?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: En el Perú, el contrato privado de compraventa es válido para manifestar la voluntad de las partes, pero no te otorga la máxima seguridad jurídica. El Otorgamiento de Escritura Pública es el proceso legal para obligar a que ese contrato privado se formalice ante un notario público y se convierta en una Escritura Pública.
¿Por qué es vital?: Solo con la Escritura Pública podrás inscribir tu propiedad en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Si no está inscrito, corres el riesgo de que el antiguo dueño venda el mismo predio a otra persona o que este sufra un embargo por las deudas del vendedor.
🗣️ Cliente: ¿Es obligatorio intentar una conciliación antes de demandar judicialmente el otorgamiento?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: Sí, totalmente. El otorgamiento de escritura pública es una pretensión civil de naturaleza patrimonial y, bajo la ley peruana, constituye un requisito de procedibilidad obligatorio. Esto significa que no puedes ir directamente al Poder Judicial a interponer una demanda; el juez la rechazará si antes no demuestras que invitaste formalmente al vendedor a un Centro de Conciliación Extrajudicial.
Bloque 2: Requisitos y el Proceso de Conciliación
🗣️ Cliente: Doctora, si decido iniciar la conciliación para formalizar mis escrituras, ¿qué documentos debo preparar?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: Como especialista en la materia, te sugiero tener listos los siguientes requisitos esenciales para ingresar la solicitud al Centro de Conciliación:
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Copia del DNI del solicitante (comprador).
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Copia del contrato original o minuta de compraventa que se desea elevar a escritura pública.
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Copia literal o partida registral actualizada del inmueble emitida por la SUNARP.
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Carta notarial previa (opcional, pero muy recomendada profesionalmente) donde conste que ya le habías exigido la firma al vendedor y este hizo caso omiso.
🗣️ Cliente: ¿Qué pasa si el vendedor asiste a la conciliación pero pone excusas para no firmar en la notaría?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: El objetivo de la audiencia es que lleguemos a un acuerdo con fechas exactas. En el Acta de Conciliación con Acuerdo Total, se plasmará el compromiso del vendedor fijando el día, la hora y la Notaría específica donde se suscribirá la Escritura Pública. Si firma el acta pero luego falta a la cita notarial, esa acta tiene valor de sentencia y nos faculta a iniciar un proceso de ejecución rápida ante el Poder Judicial.
Dra. Reyna Orellano
Director General - Centro de Conciliación Perú - Javier Prado
Bloque 3: ¿Qué pasa si el vendedor no asiste o ya falleció?
🗣️ Cliente: ¿Y si el vendedor simplemente no asiste a ninguna de las citaciones de la conciliación?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: Si el invitado no asiste a dos sesiones programadas, el centro cerrará el procedimiento por inasistencia de una de las partes. Nos entregarán un "Acta de Falta de Acuerdo por Inasistencia", la cual es el "boleto de entrada" obligatorio que usaremos para interponer de inmediato la demanda ante el Juzgado Civil correspondiente. En ese juicio, si el demandado persiste en su rebeldía, el propio Juez firmará la Escritura Pública en su reemplazo.
🗣️ Cliente: Doctora, descubrí que el vendedor falleció. ¿Puedo conciliar o demandar a sus herederos?
⚖️ Dra. Reyna Orellano: Sí. La obligación de formalizar y perfeccionar los contratos se transfiere a los herederos universales de la persona fallecida. En este escenario, primero debemos obtener la Sucesión Intestada inscrita en la SUNARP para identificar formalmente quiénes son los herederos y dirigir la solicitud de conciliación hacia ellos.
RECOMENDACIONES Y PRÓXIMOS PASOS!
Asegurar tu patrimonio familiar no debe postergarse. Un contrato privado te da posesión, pero no te protege completamente contra terceros.
🎯 Recomendaciones Clave:
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Recomendación 1: Nunca compres un inmueble basándote únicamente en la confianza de la palabra. Exige siempre cláusulas de penalidad si el vendedor se demora en otorgar la escritura pública.
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Recomendación 2: Verifica el estado registral del vendedor en la SUNARP antes de iniciar la conciliación; si es casado, ambos cónyuges debieron firmar el contrato original y ambos deben ser invitados a conciliar.
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Recomendación 3: No dejes pasar los años. Aunque los contratos tienen plazos amplios, es mejor formalizar la propiedad de inmediato para evitar que el bien sufra gravámenes ajenos.
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